¿Cómo trabajamos las promociones inmobiliarias?

Quien visita una promoción por primera vez no sabe nada de cómo se diseñó: no conoce las decisiones que se tomaron, ni por qué se tomaron así. Y sin embargo lo nota en los primeros minutos. Nota si el edificio se pensó para alguien, o si solo se repartieron metros cuadrados de la forma más rentable posible.

Esa intuición nace mucho antes de la visita. Nace en el papel, cuando todavía no existe ningún comprador.

En una vivienda unifamiliar o en una reforma sabemos quién va a vivir en cada rincón antes de dibujar el primer boceto: sus rutinas, si recibe visitas, si trabaja desde casa, si tiene niños pequeños o perros, si necesita un patio donde desconectar. En una promoción no. Diseñamos para alguien que todavía no conocemos.

Eso no es una limitación. Es la pregunta de la que parte todo el proyecto: cómo hacer que una idea funcione para personas distintas, en momentos de vida distintos, sin que se diluya en el camino. En este artículo, desarrollamos en profundidad dos promociones muy distintas entre sí: Oasis Homes y Trasluz.

Oasis Homes: una urbanización de baja altura en torno a un espacio común

Oasis Homes parte de un condicionante muy característico de Murcia. Si no se piensa bien la utilización de la sombra y la relación con el entorno, el espacio exterior común de una urbanización se queda sin usar.

La idea fue construir un interior verde. Una pequeña urbanización concebida como un oasis: viviendas de baja altura, en dos plantas, que se ubican en torno a una zona común plantada de especies mediterráneas y surcada de sendas para pasear, que se funden con el terreno. En el centro, la vegetación rodea una plataforma de solárium con piscina, que desborda en otra piscina de arena integrada también en el entorno natural.

A partir de ahí trabajamos la relación de cada vivienda con dos exteriores muy distintos: el oasis interior y la calle. Hacia el oasis se abren grandes ventanales, protegidos del sol por balcones volados. Hacia el exterior, los huecos se reducen, buscando privacidad. Es la misma lógica que aplicamos en una vivienda unifamiliar, dónde abrirte y dónde protegerse, pero multiplicada por cada una de las viviendas del conjunto.

Las terrazas interiores de las viviendas de planta baja se abren a la zona común, participando directamente de la vida del oasis. Las exteriores, en cambio, se protegen de cara a la calle y a los vecinos. Las viviendas superiores se abren con un balcón amplio y una cubierta solárium que vuelca hacia el oasis y mira también más allá, a las vistas del mar Mediterráneo.

La arquitectura se viste también de arena, en diferentes tonos, con volúmenes sencillos que no compiten con la vegetación. La enmarcan. El oasis necesita un fondo discreto para que la vegetación y el agua sean protagonistas.

Trasluz: un edificio plurifamiliar que respira y deja respirar al barrio

Trasluz tiene un condicionante distinto: la escala. Pese a su altura y longitud, busca acercarse a la escala humana. Respirar y dejar respirar al barrio. Un volumen así puede convertirse en un muro, tanto para quien lo habita como para quien vive alrededor, si no se piensa con cuidado.

Para conseguirlo, la edificación se oxigena. Se divide en varios bloques que dejan pasar la luz y el viento, mejorando la eficiencia y el confort en sus viviendas pasantes con terraza. También se oxigena su espacio comunitario central, pasante igualmente: un microclima bien ventilado y con amplias vistas a las zonas verdes del barrio.

Esos bloques se interconectan mediante una piel exterior porosa, compuesta de volúmenes en voladizo con terraza, que rompen el plano de fachada y acercan el edificio a la escala humana. No es un gesto formal gratuito. Favorece el sombreamiento. Mejora la ventilación, reduciendo el sobrecalentamiento de las fachadas. Protege la privacidad entre cada terraza. Y permite que todas cuenten con espacio a simple y a doble altura, enriqueciendo su uso.

El espacio exterior comunitario se concibe como una gran terraza jardín, con piscina y zonas de solárium, ocio, ejercicio y relax de diferente tamaño y grado de privacidad y soleamiento, que se extienden hasta una terraza mirador vegetalizada con orientación al atardecer. Una amplia zona común interior complementa al espacio exterior, abierta a él mediante paños de vidrio practicables.

La distribución se ha trabajado de forma intensiva, tanto la de las viviendas en el edificio como la de las estancias y la terraza dentro de cada una. El objetivo: minimizar recorridos y crear espacios cómodos, bien iluminados y siempre abiertos a la terraza.

Nuestro proceso en promociones inmobiliarias: análisis y diseño para conseguir un tándem entre quien va a habitarla y quien va a construirla

Oasis Homes y Trasluz parten de condicionantes muy distintos: la escala pequeña y doméstica de una urbanización de dos plantas, la escala grande de un edificio plurifamiliar. Y llegan a soluciones muy distintas: un interior verde protegido en un caso, una piel porosa que fragmenta la masa en el otro.

La idea de proyecto, la distribución y el diseño están intrínsecamente ligados al estudio de la parcela y sus condicionantes bioclimáticos y normativos y del perfil de persona que va a vivir en el edificio, buscando un tándem entre quien va a habitarlo y quien va a construirlo.

Para ello:

• Hacemos un análisis de viabilidad inicial para asegurar el buen funcionamiento de la promoción. Comprobamos si la idea que el promotor tiene en mente puede sostenerse sobre esa parcela concreta (forma y superficie), con esa normativa (edificabilidad y condicionantes) y con ese mercado (costes de construcción, precios de compra y márgenes).

• Estudiamos el mejor aprovechamiento de las posibilidades de la parcela conforme a la normativa. La orientación, la forma del solar, los retranqueos, la edificabilidad máxima, los usos permitidos y condicionantes propios del tipo de suelo definen qué se puede construir y estudiamos la mejor forma de aprovecharlos.

• Conseguimos el mejor diseño en coste: para asegurar funcionalidad y estética y, al mismo tiempo, la rentabilidad para el inversor y la viabilidad para el comprador. Trabajamos el diseño con los números sobre la mesa: qué sistemas constructivos encajan con el presupuesto disponible, dónde invertir más para proteger la calidad y dónde economizar sin afectar al resultado: un proyecto que el promotor puede llevar a obra con márgenes reales y que el comprador puede habitar bien y sentir como propio.

• Redactamos una documentación clara y completa: planos, mediciones, imágenes y demás documentación con el nivel de detalle necesario para que la construcción avance sin interpretaciones, con los mínimos imprevistos y el menor margen para errores, que cuestan dinero y tiempo a todas las partes.

• Hacemos un dossier de venta con infografías y vídeo si se requiere para facilitar el entendimiento del proyecto antes de construirlo, tanto al promotor como al comprador, que podrá estar en su casa antes de comprarla. Lo desarrollamos desde nuestro equipo interno, lo cual nos permite un mayor control del resultado.

• Llevamos un seguimiento de obra para una ejecución eficiente, segura y con mínimas patologías. Revisamos la ejecución para asegurar que las soluciones que se tomaron en diseño se aplican correctamente, que los materiales son los acordados y que las desviaciones (que siempre existen) se resuelven a tiempo. Una obra bien ejecutada asegura el precio, la calidad y la durabilidad de lo construido, para el promotor y para el comprador.

Si estás valorando desarrollar una promoción inmobiliaria en Murcia u otro lugar, escríbenos, llámanos o ven a vernos y empezamos con esa primera conversación que dará lugar a la idea y al proyecto.